بانک اطلاعات مراکز تجاری تفریحی سیاحتی ایران
TheMalls.ir
درباره ما      ثبت نام          search
حرکت به سوی مال‌های تجاری و تاثیر آن در اقتصاد کشور(قسمت اول)

یکی از مهم ترین تغییرات ظاهری توزیع خرده فروشی اقتصادی در چند سال اخیر، رشد و گسترش مراکز خرید و مال‌های تجاری در کشورهای پیشرفته دنیاست. فرآیند توسعه مراکز خرید در ایران نیز با شدت هر چه بیشتر ادامه دارد.

در این گزارش دو قسمتی به نقش مال های تجاری به هدایت مردم در جریان خرید پرداخته می شود. در قسمت اول گزارش تفاوت مال ها با بازارهای سنتی و نقش آن در ایران، مهم ترین زمینه های فعالیت پایگاه تخصصی و  اهداف مرکز خدمات مال های ایرانی، نقش مال ها در توسعه اقتصادی کشور، تعداد مال‌های استاندارد و عوامل موفقیت مال‌های بزرگ خواهیم پرداخت.

حفظ و توسعه ارزش افزوده در یك مركز تجاری بزرگ وابسته به برنامه‌های استراتژیك و طرحهای تجاری آنها می‌باشد كه خود تعریف سیاستهای مرتبط با حوزه‌های مختلف اداره این مراكز و برنامه‌های عملیاتی مورد نیاز را به همراه خواهد آورد. بدیهی است ایجاد یك برند شاخص برای یك مركز تجاری و توسعه مستمر آن به ابعاد گوناگونی از مدیریت و راهبری هر مركز بستگی دارد كه برخی از این ابعاد و جنبه‌ها از زمان تدوین اولیه طرح تجاری و طرح ریزی اولیه نقشه‌ها باید مورد توجه قرار گیرند.
 در هر مجتمع تجاری واحد های بزرگ ( هایپر مارکت -   شهربازی  -   فود کورت  –   رستوران   –   دپارتمان استور   )  مستاجرین اصلی، لنگر (Anchor Tenants/Brands )نامیده می‌شوند. پر واضح است که انتخاب درست، جذب و جایگزین کردن هر یک از این لنگر‌های اصلی برای یک مال؛ مساله‌ای بسیار راهبردی است.
نکته اینجاست که برند های خارجی، مستاجران لنگر (Anchor Tenants) و شرکت‌های صاحب برند و فروشگاه‌های زنجیره‌ای و خرده‌فروشان بین‌المللی (International Retailers)؛ که در آینده‌ای نه‌چندان دور در بخش‌های مختلف صنعت خرده‌فروشی ایران وارد خواهند شد در انتخاب و جایگزینی ‌های خود در یک مرکز خرید یا  مال  به رعایت استاندارد های بهره برداری در زمان ساخت به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل در تحلیل‌ها و تصمیم های خود دقت نموده و برای آنها  جدا از  موقعیت  مکانی و امکانات مال استاندارد های ساخت متناسب با هر صنف در هر کاربری از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
 
تفاوت مال‌ها با بازارهای سنتی و نقش آن در ایران
مهم‌ترین ویژگی و تمایز «مال»‌ها با سایر مراکز خرید مثل بازارهای سنتی یا فروشگاه‌های زنجیره‌ای علاوه بر جذابیت در طراحی مدرن فروشگاه و فعالیت برندها، آمیختن خرید با تفریح است. در واقع مال‌ها هم فضایی برای خرید و هم فضایی برای تفریح هستند.
مخاطبان مال‌ها هم می‌توانند افرادی باشند که می‌خواهند به سینما بروند یا کتاب بخرند و برای استفاده از فضاهای فرهنگی به آنجا مراجعه می‌کنند یا افرادی که می‌خواهند در میان مغازه‌ها و برندهای آن پرسه بزنند یا در یکی از رستوران‌هایش اوقات خود را بگذرانند.
اگرچه ایرانیان مقیم آمریکا، کانادا و اروپا؛ از اوایل دهه 1370 خورشیدی با مراکز خرید مدرن غول‌آسا یا همان «مال» (Mall) آشنا شده بودند؛ اما بیشتر ایرانیان در اوایل دهه 1380 و در طی مسافرت‌های خود به امارات متحده عربی و ترکیه با مال‌های مدرن تازه‌تاسیس در این کشورها آشنا شده و از نزدیک و به‌صورت دست اول؛ خرید همه اقلام مورد نیاز خود در یک مرکز خرید (One Stop Shopping) را تجربه کردند. به تعبیر دکتر سعیدی، جامعه‌شناس معاصر؛ از این پس خرید در ایران به‌عنوان یک مفهوم مدرن؛ حتی جزو «اقلام فراغتی» شده و ایرانیان علاقه‌مند شدند تا بخشی از اوقات فراغت خود را در فضاهای مدرن، امن و خانوادگی مراکز خرید سپری کنند. این فضاهای مدرن امروزی در واقع پاسخگوی نیاز شهروندان برای داشتن امکان خرید آزادانه و بدون زحمتند؛ چیزی که می‌توان آن را «دموکراتیزه شدن خرید» در ایران نامید
وجود امکانات رفاهی بسیاری همانند سرویس‌های بهداشتی پاکیزه برای خانم‌ها و آقایان، پارکینگ، رستوران‌ها، کافی‌شاپ‌ها و غذاخوری‌های متنوع، فضاهای مخصوص بازی کودکان، بانک، صرافی، آژانس‌های مسافرتی و دیدنی‌های خاصی که فقط می‌توان آنها را در مال‌ها یافت (همچون آکواریوم، زمین پاتیناژ، پیست اسکی سرپوشیده و...)؛ در کنار چندین و چند فروشگاه که عرضه‌کننده طیف وسیعی از نیازهای کالاها و خدمات بودند؛ مال‌ها را به یکی از محبوب‌ترین مکان‌های مراجعه ایرانیان در کشورهای همسایه تبدیل کردند.
با این حال، اندکی طول کشید تا سرمایه‌گذاران و سازندگان مجتمع‌های تجاری در ایران هم به فکر ساخت مال افتاده و طرح‌های قدیمی پاساژگونه برای مجتمع‌های خرید را کنار گذارند. با این وجود، متاسفانه الگوی‌های مدیریت و بهره‌برداری از مال‌ها همچنان همانی است که در ساخت و بهره‌برداری پاساژها مورد استفاده قرار می‌گیرد
نگاهی به آگهی‌های پیش‌فروش و تبلیغات مال‌های بزرگی که هم‌اکنون در تهران و سایر شهرهای بزرگ ایران در حال ساخت‌اند؛ نشان‌دهنده این مساله است که صاحبان و سازندگان این مراکز خرید، بدون توجه به تجربه‌های جهانی و عواملی که می‌توانند در موفقیت یک مال موثر باشند، با  اینکه  با طراحی‌های مدرن و امکاناتی در حد استانداردهای جهانی، در حال ساخت این مجموعه‌ها هستند، اما و هنوز با مفهوم مدیریت مجتمع‌های تجاری (Mall Management)بیگانه‌اند.

مهم‌ترین زمینه‌های فعالیت پایگاه تخصصی  مال‌های ایرانی :
اطلاع رسانی دقیق، صحیح و سریع از تحولات مهم صنعت شاپینگ مال ها در سطوح ملی و بین المللی
معرفی مراکز تجاری ،اداری ،تفریحی و مال های بزرگ ایران
معرفی شرایط پیش فروش و شرایط سرمایه گذاری در مجتمع های تجاری
معرفی برند های برتر برای حضور در مجتمع های چند منظوره
اطلاع رسانی دقیق ، صحیح و به روز از تحولات  صنعت شاپینگ مال ها
تسهیل امکان دسترسی به اخبار مجتمع های تجاری ،اداری تفریحی چند منظوره
انتشار اطلاعات تخصصی دسته بندی شده مناسب با سلیقه وگرایش مخاطبان ،
 انتشار ویژه نامه ها و نشریات تخصصی با توجه به تولیدات مال های ایرانی  درباره موضوعات تخصصی      
 
اهداف مرکز خدمات مال‌های ایرانی:
سرعت بخشیدن به گردش روان اطلاعات در حوزه سرمایه گذاری، ساخت و مدیریت و بهره برداری شاپینگ مال ها و مجتمع های تجاری اداری
انتشار اطلاعات تخصصی دسته بندی شده مناسب با سلیقه وگرایش مخاطبان
برگردان و انتشار آخرین مقــالات، عکس ها ومطالب نشریــات معتبر خارجی
نشر نتایج پژوهش‌ها و پیش بینی های موسسات علمی – پژوهشی فعال در حوزه سرمایه گذاری ، ساخت ، و مدیریت و بهره برداری شاپینگ مال ها و مجتمع های تجاری اداری در سطح ملی و بین المللی 
تولید گردآوری و انتشار تصاویر و فیلم های خبری از روند ساخت مجتمع های چند منظوره
معرفی نشریات، کتب، شرکت ها و موسسات داخلی و بین المللی فعال در بخش های مختلف
عرضه محصولات و کالاهای مورد نیاز روییداد هاو جشنواره های مال ها
 
نقش مال‌ها در توسعه اقتصادی کشور
به گفته کارشناسان، توسعه مال‌ها در شهرهای بزرگ فضاهای عمومی را تقویت کرده و ایرانی‌ها را که عمدتا اوقات فراغت را در خانه‌هایشان می‌گذرانند از خانه‌ها بیرون کشیده است. از سوی دیگر اما منتقدان می‌گویند شهری با این تراکم بالا که این روزها چند برابر سه دهه پیش ساختمان و جمعیت دارد دیگر توان پذیرش این همه تجاری‌سازی را ندارد و با این دست‌فرمان اگر پیش برود دیگر جایی برای زندگی نمی‌ماند. فارغ از این حرف‌ها روند ساخت‌وساز مال در تهران و دیگر شهرها رو به افزایش است. شهرداری‌ها هم از این تجاری‌سازی‌های بزرگ که برای آنها بسیار هم پر درآمد است، حمایت می‌کنند و این گونه است که هر روز بر تعداد مال‌ها افزوده می‌شود.
مال‌ها می‌توانند شهربازی، مراکز عرضه تخصصی انواع کالا، آرایشگاه، کافی‌شاپ، رستوران، سینما و ... داشته باشند اما اینها کمکی به استاندارد شدن یک مال نمی‌کند، بلکه فضایی (زیربنا یا همان مساحت کل مجتمع و همچنین مساحت تک تک واحدهای تجاری پیش‌بینی شده در سازه) که به مال‌ها اختصاص داده می‌شود، آنها را استاندارد می‌کند. برای یک مال حداقل 130 هزار مترمربع فضای خالص لازم است در حالی که زیربنای عمده مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در تهران کمتر از 100 هزار مترمربع و به‌طور متوسط 50 تا 80 هزار مترمربع است. مقایسه تعداد مال‌های موجود در ایران که حدود 300 سازه تخمین زده می‌شود با کشوری همچون ترکیه که تعداد این مجتمع‌ها در آن از 150 سازه در سال 2007 به 350 سازه در سال 2013 افزایش پیدا کرده، از ظرفیت این بازار حکایت می‌کند.
در حال حاضر در تهران 200 مجتمع چندمنظوره بهره‌برداری شده، نوساز آماده واگذاری و در دست احداث وجود دارد. مساحت کل فضاهای تجاری در دست ساخت در کشور نیز حدود 16 میلیون مترمربع برآورد می‌شود که به‌طور متوسط روند ساخت و تکمیل این سازه‌ها بین 3 تا 5 سال زمان می‌برد.
 
نقش مال‌های بزرگ تجاری در جذب نمایندگان خارجی و جذب توریست
با استناد به ذائقه برند‌های خارجی و سوابق «مال»‌داری در مشهورترین كشورهای توریستی- تفریحی منطقه، نشان می‌دهد: مالكان و سرمایه‌گذاران اولیه «مال» در درجه اول باید شكل واگذاری واحدهای تجاری و اداری را تغییر دهند و به سمت اجاره‌داری بروند تا بتوانند در جذب نمایندگی‌های خارجی موفق شوند.
به عنوان مثال برندهای عرضه‌كننده پوشاك یا غذا در دنیا، معمولا برای راه‌اندازی نمایندگی رسمی در یك كشور، از شیوه اجاره 35 ماهه استفاده می‌كنند.
دومین تغییر مورد نیاز در «مال»‌ها برای نجات از ركود واگذاری واحد، باید در معماری داخلی مجتمع‌ها اتفاق بیفتد به‌گونه‌ای كه فضای تعداد مشخصی از واحدهای هر مجتمع، باید بزرگ‌مقیاس –بیش از 150 مترمربع- و به شكل دوبلكس تعریف شود.
همچنین انتخاب رسته‌های كالایی در طبقات و كل مجتمع نیز یكی از معیارهای كلیدی مورد سنجش شركت‌های خارجی برای اجاره واحد تجاری است كه باید در مراحل ابتدای پیش‌فروش، مورد توجه مالك مال قرار بگیرد.
مجموعه این موارد در كنار پارامترهای تكنیكی دیگر، بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار «مال» را در بلندمدت افزایش می‌دهد.

نكته دیگری كه ریسك فروش را برای «مال»‌دارها افزایش می‌دهد، ارزش كنونی این املاك است كه نسبت به زمان شروع به ساخت آنها، تحت تاثیر ركود مسكن به شدت كاهش پیدا كرده است؛ مطابق آمار رسمی بانك مركزی، طی 9 ماه سال گذشته ارزش زمین ساختمان‌های غیرمسكونی در تهران 6/ 15 درصد نسبت به سال92 افت كرد كه این روند كاهش قطعا در ماه‌های اخیر نیز تداوم داشته است.به این ترتیب با توجه به اینكه زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده «مال» و سایر املاك غیرمسكونی دارد، فروش واحدهای تجاری در این مقطع، حتی به جبران سرمایه اولیه نیز منجر نخواهد شد چرا كه این املاك در بلندمدت به سوددهی می‌رسند.
 
تعداد مال‌های استاندارد
تهرانی‌ها و ساکنان بعضی کلان‌شهرهای کشور مثل اصفهان و مشهد چند سالی است که مال‌ها را شناخته‌اند. ساختمان‌های عظیم تجاری که در آنها همه‌چیز پیدا می‌شود. جایی برای گردهمایی برندهای معروف، مغازه‌های لوکس و در کنار آنها سالن سینما، شهربازی، کارواش و البته مجموعه رستوران‌هایی که به آن می‌گویند فود‌کورت.
 مال‌ها که تعداد آنها به سرعت رو به افزایش است نه فقط از نظر اقتصادی و تاثیرشان بر سیمای شهر که از نظر اجتماعی هم بر سبک زندگی و عادات روزمره ساکنان شهرهای بزرگ تاثیر گذاشته است و البته روند این تاثیرگذاری در آینده با فعال شدن تعداد بیشتری از این مال‌ها بیشتر هم می‌شود. با روند رو به گسترش ساخت و بهره‌برداری از مجتمع‌های عظیم تجاری در شهری مثل تهران، در آینده نزدیک این تاثیرات به مراتب بیشتر هم خواهد بود.
 



عوامل موفقیت مال‌های بزرگ
 
تقریبا همه افراد حرفه‌ای صنعت خرده‌فروشی (Retail) بر سر این موضوع توافق دارند که در رقابت میان مراکز خرید و مجتمع‌های تجاری، عامل اصلی که باعث رونق، برتری و موفقیت یک مال می‌شود؛ مدیریت آن است. جالب اینجا است که پذیرش و به‌کارگیری مفاهیم مدیریت مال براساس تجارب سایر کشورها، امری تدریجی است که معمولا پس از ایجاد چند مرکز خرید و مال بزرگ در یک کشور یا یک منطقه، لزوم خود را آشکار می‌سازد
به‌عنوان مثال؛ مطالعات تازه منتشر شده «جونز لانگ لاسال« (Jones Lang LaSalle)، یک شرکت معتبر بین‌المللی مدیریت املاک و مستغلات با بیش از 200 سال سابقه، نشان می‌دهد که در هندوستان، چهاردهمین بازار در حال رشد خرده‌فروشی جهان، رشد یکباره بخش خرده‌فروشی در فاصله سال‌های 2007–2002 باعث شد تا به یکباره بیش از 100 مال در این کشور ساخته شود و پس از آن صاحبان و سازندگان مال‌ها به شکل جدی به مدیریت مال فکر کنند. در نتیجه، مال‌هایی که از مدیریت بهتر، حرفه‌ای‌تر و یکپارچه‌تری بهره می‌بردند؛ به صورت مشخصی توانستند بازدیدکنندگان بیشتر و در نتیجه رونق و فروش بیشتری را برای فروشگاه‌های خود به ارمغان آورند.
 
 
جدیدترین مطالب
مراکز اتفاقی
ارگ سنتر
ارگ سنتر
بازار چارسو
بازار چارسو
مجتمع سپهر
مجتمع سپهر
برج آرتمیس
برج آرتمیس